Imóvel rural no Clipper: passo a passo pela NBR 14653-3

Fazenda, sítio, chácara e gleba têm norma própria: a ABNT NBR 14653-3 (imóveis rurais). O Clipper reconhece a amostragem rural sozinho — quando 60% ou mais das amostras ativas são fazenda, sítio, chácara, gleba, rancho ou haras — e passa a aplicar os critérios da Parte 3 nas Verificações, no modelo e no laudo. Os prints abaixo são de uma amostragem real de fazendas.

1. Capturar os anúncios

Capture como qualquer anúncio (botão flutuante 🧡 ou favorito). Em imóvel rural o Clipper troca as colunas de apartamento pelas que explicam o preço da terra, lidas do título e da descrição do anúncio: Água, Asfalto, Energia, Casa sede, Instalações, Pastagem, Lavoura, Mata/Reserva e Distância até a cidade. • Essas colunas são indício, não verdade: "sem água" também contém "água". Quando forem decisivas, confira e corrija a célula. • Área em m²: 1 hectare = 10.000 m². Anúncio de fazenda erra muito a unidade — uma "fazenda de 1.055 ha" pode chegar com 1.058 m². • As linhas em vermelho são dados incoerentes (R$/m² fora de escala, preço zero). Confira na fonte e desmarque o que não serve, com o motivo.

2. Escolher as variáveis

Na aba Variáveis, a lista mostra quanto cada uma explica o preço sozinha. As rurais entram como dicotômicas (tem / não tem); a distância, como quantitativa. • Dicotômica e código alocado não podem ser extrapolados (Anexo A): o avaliando tem de cair num nível que a amostra tem. • Cada característica precisa de pelo menos 3 dados (A.2.1 a).

3. Calcular o modelo

O Calcular modelo testa as combinações no servidor e adota a mais bem fundamentada. Na linha de estatísticas, a Micronumerosidade já sai pela Parte 3. Os critérios da NBR 14653-3 que o Clipper aplica: • Dados mínimos: 4(k+1) no Grau III, 3(k+1) no II e 2(k+1) no I — mas toda regressão continua exigindo n ≥ 3(k+1) (Anexo A). • Extrapolação: Grau II admite uma variável com o valor a até 20% do calculado na fronteira da amostra; Grau I, até 30%. • Enquadramento (Tabela 3): 15 / 9 / 6 pontos, com os itens 2, 5 e 6 obrigatórios. • Iguais ao urbano: significância dos regressores 10/20/30% (bicaudal) e do F 1/2/5%; precisão pelo IC de 80% (≤30/40/50%; acima de 50%, sem classificação); campo de arbítrio de ±15%.

4. Conferir as Verificações

A aba Verificação percorre o que a norma pede, item por item, e leva direto ao lugar de corrigir. Para o Grau III, a Parte 3 (9.3.2) ainda exige o que o programa não confere: análise do modelo com as elasticidades, foto e coordenadas geodésicas de cada imóvel da amostra, identificação das fontes, vistoria do imóvel e dos dados, e a estimativa de tendência central.

5. Laudo em Word

O laudo sai com a capa "Imóvel rural", o método "nos termos da NBR 14653-3" e os campos da Seção 11 para preencher: classificação do imóvel (módulos fiscais e exploração), roteiro de acesso com planta de localização, descrição da região e a declaração sobre ativos e passivos ambientais (7.3.2.9).

6. Método Evolutivo rural

Na aba Método Evolutivo, troque a Norma para NBR 14653-3 · imóvel rural (ela abre sempre na 14653-2). • A conta vira VTI = VTN + VBR + VBNR + AA − PA (8.4.1): valor da terra nua, benfeitorias reprodutivas (culturas, pastagens e florestas plantadas), benfeitorias não reprodutivas (as construções e instalações, pelo CUB e Ross-Heidecke, como no urbano), ativo e passivo ambiental, quando considerados. • O fator de comercialização é opcional no rural (8.4.5): use só se puder fundamentá-lo. Em branco, o valor é o próprio VTI. • O custo unitário das construções deve ser o das construções rurais ou de orçamento, com a fonte citada (8.6) — o CUB urbano só com justificativa. • O grau de fundamentação do evolutivo vem do grau da terra nua e das benfeitorias (Tabelas 9 e 10: 6 / 4 / 2 pontos, itens 1 e 2 obrigatórios), e não se especifica grau de precisão (9.5.3). • A terra nua vem preferencialmente do método comparativo (10.1). A planilha do Evolutivo, no site, tem a mesma escolha na linha "Norma". Ficou alguma dúvida? Pergunte aqui no fórum. FONTES • ABNT NBR 14653-1:2019 — Avaliação de bens, Parte 1: Procedimentos gerais. • ABNT NBR 14653-2:2011 — Parte 2: Imóveis urbanos. • ABNT NBR 14653-3:2019 — Parte 3: Imóveis rurais e seus componentes.