Pesquisa de mercado: como montar a amostra

Todo avaliador experiente sabe: o laudo é tão bom quanto a amostra que o sustenta. A ABNT NBR 14653-2:2011 dedica atenção especial à pesquisa de mercado porque é ali que se define a qualidade — e o grau de fundamentação — de toda a avaliação pelo método comparativo.

Onde buscar dados

• Portais imobiliários — grande volume de ofertas, com fotos e características. A principal fonte de dados de oferta hoje.
• Imobiliárias e corretores — informações de negociação e contexto local.
• Transações registradas — quando disponíveis, o dado mais forte (valor efetivo, não pedido).

Distinga oferta (preço pedido) de transação (preço praticado). Como a maioria dos dados é de oferta, aplica-se depois o fator de oferta no tratamento.

O que registrar de cada dado

• Preço (total e/ou unitário) e condições;
• Área (e qual — privativa, útil, total);
• Localização (bairro, endereço, referência);
• Características (quartos, vagas, padrão, idade);
• Fonte e data — link verificável e a data da coleta.

Sem fonte e data, um dado não é rastreável — e o que não é rastreável não sustenta o laudo.

Contemporaneidade e rastreabilidade

Contemporaneidade

Os dados devem pertencer ao mesmo período de mercado, sem variação significativa de valor entre eles.

Rastreabilidade

Cada dado precisa poder ser verificado por um terceiro. Guardar a fonte (o anúncio, a captura da página, o contato) é o que dá defensabilidade ao trabalho — sobretudo em perícias.

Quantos dados coletar?

Não existe número mágico, mas vale a regra: quanto mais dados de qualidade, maior o grau de fundamentação possível e mais estreito o intervalo de confiança. O gargalo raramente é a análise — é o tempo de coletar oferta por oferta.