Método Evolutivo e avaliação pelo custo

Nem todo imóvel tem uma vizinhança cheia de ofertas parecidas. Uma edificação atípica, um imóvel de uso específico ou uma construção sem comparáveis diretos pedem outro caminho. O método evolutivo, previsto na ABNT NBR 14653-1:2019 e detalhado para o urbano na ABNT NBR 14653-2:2011, compõe o valor a partir de suas parcelas.

A lógica da composição

Valor do imóvel = (Valor do terreno + Custo da benfeitoria depreciada) × Fator de comercialização

O valor do terreno costuma vir do método comparativo. A benfeitoria entra pelo custo de reprodução, já descontada a depreciação. O fator de comercialização ajusta a soma para a realidade do mercado (pode ser maior ou menor que 1).

Do CUB ao custo da benfeitoria

O ponto de partida do custo costuma ser o CUB (Custo Unitário Básico de construção), publicado mensalmente pelos sindicatos por tipologia e padrão. Multiplicando o CUB pela área equivalente chega-se a um custo básico.

Esse custo não é o final: aplica-se o BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) para incorporar despesas indiretas, encargos e lucro do construtor. O resultado é o custo de reprodução do novo.

Depreciação: idade e conservação

Uma benfeitoria usada vale menos que uma nova. Um dos critérios mais difundidos é o de Ross-Heideck, que combina:

• Idade em relação à vida útil (quanto do "tempo de vida" já passou);
• Estado de conservação (de novo a demolição, em escala qualitativa).

O critério produz um coeficiente que reduz o custo do novo até o valor da edificação depreciada, respeitando um valor residual mínimo.

Fator de comercialização

Por fim, a soma "terreno + benfeitoria depreciada" é ajustada pelo fator de comercialização, que capta a diferença entre custo e valor de mercado. Sua estimativa deve ser justificada.

Quando usar o método evolutivo

• Imóveis sem comparáveis diretos suficientes.
• Edificações específicas, atípicas ou de uso especial.
• Como método de apoio, para conferência de valores.